武汉土地拍卖首推“熔断机制” 多宗地竞拍超限价

2016-11-24 06:22:42 千象网 分享

  武汉晚报讯 记者张希为

  昨天,武汉“11.15”限购新政后的首场土拍圆满结束。与以往土拍不同,本次土拍运用了“多重保险”:引入限价机制、提高竞买保证金比例、10日内必须缴清款项等,且为不同的地块量身定制了差别化的出让要求。

  最高限价

  “熔断”后拼规划

  本次拍卖的17宗地块均为住宅地块或商住混合地块,分布在汉阳、江岸、东湖新技术开发区、青山、黄陂、蔡甸、东西湖、新洲8个区,其中有11宗地块限定了最高出让价格。业内借用“熔断”来形容这场限价土拍。这里所谓“熔断”并不是指超过限价,地块就不出让了。出让文件显示,设置了最高限价的地块,如果最高报价未达到限定价格,提出最高有效报价者即为竞得人。最高有效报价达到出让最高价的,进入规划方案评比程序,规划方案评比得分最高者为竞得人。

  在昨天的土拍中,位于东西湖和黄陂区的5宗商住地块超过最高限价,触发“熔断”机制。这5宗地块需要根据规划评比的方式确定竞得人,11月24日公布结果。

  规划方案评比委员会由武汉市土地交易中心负责组建,评审内容包括用地功能布局、道路系统体系及交通组织、建筑空间布局及景观、绿地系统及景观组织、配套公共设施及市政公用设施布局等多个方面。

  提高门槛

  4宗地的竞买保证金等于起拍价

  除了规定最高限价,本次土拍对参与竞拍者的要求提高了不少。除了部分商服地块的竞买保证金依然为起拍价的30%左右,本次所有住宅地块的竞买保证金至少为起拍价的60%,来自汉阳、江岸、新洲区的4宗地的竞买保证金等同于起拍价。

  如本次土拍的最大焦点,P(2016)118号汉阳区杨泗港地区新港长江城启动片地块,起拍价65.144亿元,竞买保证金同样是65.144亿元。重要的是,出让文件规定,竞买保证金应不属于银行贷款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。而且,自成交之日起10个工作日内,竞得人还需向武汉市土地储备整理中心付清土地出让价款溢价部分。也就是说,房企要获得这块地的竞拍资格,必须先拿出65.144亿的资金,后续资金也必须尽快到位。

  此举提高了土拍“入场券”的门槛,竞拍者必须是实力雄厚的房企。

  这块地的最高限价122.145亿。在昨天的土拍中,共有越秀中建联合体、金茂招商联合体、华润、万科、碧桂园、中海、平安7家房企竞争,最终平安以110.65亿元竞得,楼面价13588元/平方米,溢价率65.85%,成目前武汉总价最高地块

  趋于理性

  热门地块低调成交

  开拍前,P(2016)118号汉阳区新港长江城启动片就被很多业内人士关注,认为极有可能超过最高限价。因为今年7月28日,碧桂园竞得与该地块邻近的P(2016)064号地块,总价25.3亿元,楼面价高达20017元/平方米,创下武汉楼面地价纪录。

  在昨天的土拍中,虽然该地块以110.65亿元的成交价成目前武汉总价最高地块,但楼面价仅13588元/平方米,远低于邻近的P(2016)064号地块超过两万元每平方米的纪录。

  这样的落差显示了调控措施的效力。在11月15日的楼市新政中,除了限购措施以外,国土资源与规划局也提出了“加大住宅用地及住房供应”、“严控土地价格上涨过快”的相关政策,承诺将择优确定最终竞得人、严格控制高地价、高溢价项目出现。

  比如这块地在开拍前,武汉国土部门为它量身设置了严格的竞拍规则。开拍前,为抑制它价格过高,国土部门设计多项调控措施,好在该地块昨天最高报价并未超过最高限价,因此相关调控预防举措也并未实施。

  “这块地拍出这样的价格,应该说在很多人的意料之外,也在情理之中。”中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政认为,这说明楼市调控政策立竿见影,土地市场趋于理性。另一方面,该地块吸引了知名房企竞争,成交价接近最高限价,这说明武汉房地产市场在趋于理性的同时并没有失去活力。

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