最新数据看楼市:一线城市已经挖不出金子了

2016-11-24 03:49:27 千象网 分享

  大清早上班路上,旺财准时就收到了统计局的70城数据。看看数据,只想推推鼻梁上的墨镜,微微一笑。

  不出所料,楼市已被冰封,一线城市房价稳稳稳。调控下的热点二线城市几乎都齐刷刷地缩小涨幅,成都甚至出现微降。排在涨幅前列的已被被长沙、郑州等之前相当低调的一些城市取代。

  旺财此前一直说,调控就是要稳房价!稳房价!稳房价!所以,虽然这些热点城市大部分还是在继续涨,但涨幅已经大幅缩小了。当然也可以换成统计局的说法:一二线城市降温了!而且,10月下半个月比10月上半个月跌了一滴滴哟。

  旺财一贯的观点是长期看好的死多派:调控的效果只是短期的,不能改变一二线城市房价长期看涨的趋势。同时,一线城市随着集聚效应的不断增加,房产的价值必定超过二线。

  不过,长期看多,短期也难操作。所以,旺财请来了一位朋友,他对于紧接着的下一波行情看得更清晰。

  旺财这位朋友,宋会雍,知名地产公司资深研究员。有十几年的房地产市场研究和咨询经验,擅长基于大量的市场成交、销售数据和调查结果分析和判断市场,对一手房和二手房市场状况都有独立见解。

  在他看来,目前一线城市已经挖不出金子了,但二线城市却还有机会。

  首先要清楚:这轮房价涨,是谁撑起来的?

  这一波价格的上涨,驱动点主要在“地王”,而且突出特点是国企、央企拿地王更多。土地卖了高价,自然带动对未来房价的预期。

  在这段时间,一线市场有了一个和以往不同的变化——投资客不来了。投资客原本在每一波市场上涨中都起了很大的作用,历史上最高曾经占到成交量的40%。但这一轮他们的作用非常弱,成交占比一直没有超过10%。

  作用最大的是谁?自住改善需求人群。

  行将结束的本轮行情,是投资者出货、自主改善需求接盘。从交易房屋类型上也能看出这种变化:1000万元以下的特别好卖,尤其是600万元到800万元的区间;1000万以上的豪宅也卖得掉,但价格上涨非常迟缓;公寓类产品受欢迎,别墅类产品少有人买。

  一句话,置换型购房者的比例上升非常快!

  举个上海的例子:2015年年初,内环线以内通过置换改善的比例是7成多,2015年年底到了9成,目前仍然是9成;中环线以内已经到了8.5成;中外环间2015年年初置换改善买房的比例是5成,年底上升到7成多到8成;外环线以内现在的置换改善购房人群也接近8成了。

  这个数字变化透露出来的信号是,购买力主要是改善的人群带动的,先卖房,再买房。这和之前的情况相比发生了明显变化,说明房屋购买力一层一层往下深挖得也快到底了。刚才上海的例子中,未来房价提升,还是只能通过改善型人群来实现,但再改善已经越来越难,房价提升也不会出现和过去两年类似的情况了。

  进行到现在,一线城市的房价,挖得差不多了

  一线城市一直都有限购,即便是现在部分银行贷款收紧,也有年尾信贷额度告罄的阶段性因素。再次调控能够暂时压制需求,但大家对未来发展走势的判断不会发生太大转变,甚至,反弹的预期还会变得更加明确。

  但还会“弹”得像过去这么厉害吗?实际上,经过了2015年到2016年的这一轮上涨,一线城市的房价已经被挖掘得差不多了,很多指标都发生了逆转。

  还是以上海为例,首先是非户籍外来人口的逆转。2009年之前,上海的城市新增人口每年能增加50万到60万,2009年新增80多万,2010年开始连年快速下降,到2015年,新增人口变成了负数——人口净流出了。

  近几年出生率低,户籍人口在下降,现在新增人口也没有了。这会导致本来比较稳定的人口结构被破坏,而人口结构会进一步影响购房需求。

  其次是租赁市场。上海的房屋租赁价格通常每年都有小幅上涨,但2016年3月之后房租就不涨了。这说明居民收入没有增加且人口在净流出,直接的结果就是未来租金回报率进一步下降。

  于是在政府调控的作用之下,一线城市会横盘比较久的时间——可能比历史上曾经任何一次的调整时间都会更长、程度也会更深。长期的横盘,会让一线城市的房价会出现下调空间。

责编:米儿