李嘉诚内地物业仅剩21个足球场大小 他还回来吗

2016-11-23 22:24:01 千象网 分享

“决定一件事时,事先都会小心谨慎研究清楚,当决定后,就勇往直前去做。”李嘉诚这句广为人知的名言,在过去数十年里,已经通过他在内地的投资和套现得到良好验证。

2016年10月26日,李嘉诚旗下长江实业地产有限公司(下称“长地”,01113.HK)宣布以200亿元人民币抛售上海世纪汇广场。这是李嘉诚至今在内地单笔出售金额最大的一个商业项目。最近几年,他一改常态,不断抛售内地物业,这引发了各种猜测和关注。

2015年,李嘉诚曾表示,“继续看好中国经济”。但他此番举措,愈加加重了人们对他的猜疑。随着这个占地面积5万平方米项目的出售,如今,李嘉诚在内地持有的投资性物业面积只剩下了15万平方米,仅相当于21个足球场大小。

年已耄耋的李嘉诚或者说他背后商业帝国的头脑,意欲何为?

李嘉诚发力于内地投资可以追溯到20多年前。

上世纪90年代前后,当不少外资撤出中国之时,李嘉诚选择逆流而上。国家发改委宏观经济研究院原副院长刘福垣在接受第一财经1℃记者采访时表示,李嘉诚是个会看经济形势的政治家,“1989年以后,在别人都跑的时候,他来了。”

1992年,邓小平登上了南下的火车,他通过南方谈话释放了一个重大信号:要保证改革开放继续下去。对于外商来说,中国内地将迎来一次空前的机会。从这时开始,李嘉诚以勇猛态势进军内地市场。

1993年,和记黄埔有限公司有限公司(下称“和记黄埔”)获准入股盐田港,持有70%的股份,和盐田港一起共同投入60亿元建设集装箱码头。这是当年内地最大的外资引进项目。同期,李嘉诚签下了北京一大型城建工程项目,就是后来著名的东方广场。东方广场由此成为李嘉诚在内地投资地产物业的标志。据2013年专访李嘉诚的《南方周末》报道,这一年,李嘉诚内地项目已经占到了集团资产的四分之一。

在过去数十年间,地产业务成为李嘉诚在内地获取财富积累的主要来源。至2015年,李嘉诚旗下“长和系”的总市值高达1.222万亿港元,成为香港第一大家族性财团。而在上世纪70年代上市之初,长江实业(集团)有限公司(下称“长江实业”)市值仅1.57亿港元。

“长和系”是李嘉诚旗下上市公司所构建的企业集团的总称,集团核心为两大上市旗舰——长江实业与和记黄埔。“长江系”分别包括长江实业(00001.HK)、长江基建集团(01038.HK)与长江生命科技(00775.HK);“和记系”则包括和记黄埔(00013.HK)、和记电讯(00215.HK)、和记港陆(00715.HK)和电能实业(00006.HK)。此外,长和系参股的港股公司还有TOM集团(02383.HK)。

2015年1月,长江实业、和记黄埔合并后分拆为长地与长江和记实业有限公司。当年6月3日,长地在港交所挂牌上市,全数接手长江实业与和记黄埔的全部地产业务,总物业估值达到4201亿港元,由此成为香港地产商中的航母。

在长地估值达到4201亿港元的总物业中,香港物业组合估值约2690亿港元,占比高达64%;内地达1380亿港元,占比32.9%;海外约130亿港元,占比3.1%。

长地2015年年报显示,该公司2015年的营业额为587.93亿港元,同比增长82%。物业销售利润为155.22亿港元,香港、内地及新加坡分别贡献47.69亿港元、100.93亿港元和6.88亿港元。

长地的销售额还在增长。2015年,该公司内地物业销售额为2014年的5.13倍。2015年内地物业销售294.05亿港元,而2014年的数据显示为57.31亿港元。同样,长地2016年中报显示,公司上半年收入为275.6亿港元,与2015年同期的190亿港元收入相比,业绩大幅上涨了45%。中报说,这是“内地房地产市场在去库存政策支持下,销售量及房价均有理想表现,带动集团在内地销售及收入”。

与此同时,根据长地2015年年报,目前,长地拥有约1360万平方米的可开发土地储备(不包括农地及已完成物业,但包括发展商于合作发展项目的权益),其中约70万平方米、1250万平方米及40万平方米分别位于香港、内地及海外。

长地上述储备土地有91%在内地,且大部分在2005年以前获得。但自2013年以后,“长和系”在内地再没拿过地了。“如果价格合理,公司也想买,”李嘉诚在2014年的公司业绩记者会上说,“但是内地的地价已经被抢得很高。”

长地持有的内地投资物业已经不多了。长地2015年年报显示,该公司目前持有约150万平方米的投资物业。其中,在香港持有约130万平方米,而在内地仅剩20万平方米。

这130万平方米的投资物业是长地旗下四大业务板块之一,其他三大板块分别为发展物业、酒店及服务套房、于上市房地产投资信托的权益。其中,投资物业占比29%,总估值高达1233.31亿港元,主要包括写字楼、零售、工业物业及停车位,以估值金额计算,96%的投资物业位于香港。

随着5万平方米左右的上海世纪汇广场的出售,长地目前在内地仅有15万平方米投资物业,相当于21个足球场大小。

李嘉诚非常欣赏《左传》中的这句警句:“居安思危,思则有备,有备无患。”不管李嘉诚近年来陆续抛售内地地产物业基于何种考虑,他从抛售的这些物业中却获利颇丰。

比如,此次出售的世纪汇广场项目交易价格为200亿元人民币,根据长地董事会预计,此次交易,集团将获得未经审核得益约62.2亿港元(约人民币54.3亿元)。

世纪汇广场项目是长和系在2004年拍下的。项目位于上海浦东新区潍坊路179号,地处上海目前唯一四条地铁线交汇的商业据点。

从2013年8月开始,李嘉诚就陆续抛售内地投资性物业套现,到了2014年其更是加快了减持进程。2013年8月,李嘉诚以26亿元出售从1997年入手的广州西城都荟广场项目,该项目位于荔湾区黄沙大道8号,总建筑面积约8.8万平方米,位于地铁1号线及6号线黄沙站上。

尽管西城都荟住宅部分直到2008年楼市处于冰封时才开始出售,但出售价位却高达1.5万元/平方米。到2011年,最后一批住宅的售价已高达2.5万元/平方米,粗略测算,住宅部分为整个项目创收至少达20亿元。

2013年10月,李嘉诚家族以71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心。东方汇经中心建筑面积超过11万平方米。

东方汇经的售价是当初拿地时价格的8倍还多。根据当时和记黄埔的公告,出售东方汇经中心50%股权将净赚18.4亿港元。

2014年4月,李嘉诚次子李泽楷旗下的盈科大衍地产发展有限公司(下称“盈科地产”,00432.HK)宣布,以72.01亿元出售北京盈科中心。根据盈科地产当时估计,出售该项目税前盈利26.46亿元。

对于李嘉诚的上述动作,有人说,这是他看空中国房地产的表现,也有人说,这仅仅是他做出的短暂性选择。刘福垣的观点属于后者。“他(李嘉诚)还会回来的。他现在是看哪里好就往哪里走,但这仅是短暂性的。”

“应该说,(这)是一个生意人非常理性的做法,即哪里盈利水平高,资金就会流向哪里。”易居研究院智库中心研究总监严跃进与刘福垣持有同样的观点。他向1℃记者表示,“从这个角度看,可以理解为李嘉诚在全球资产配置方面有其独到的和前瞻的眼光。”

严跃进分析说,以李嘉诚投资的思路,他若认定部分物业价格高估,即会采取抛售的做法来回笼资金,进而增加对其他投资机会的把握。

李嘉诚卖掉的上述4个物业给他带来了369.7亿元的现金流。

纵观李嘉诚几十年的商海历史,人们很容易发现,他时刻都在保证手中有充足的现金流。有人曾提问李嘉诚“成功的关键是什么?”他的回答只有两个字:“保守”。

如果,以“保守”来看待李嘉诚家族在中国内地一些商业举措的话,无论是项目正常销售还是抛售,都获利颇丰。那么他在英国的投资呢?能用“保守”、稳健来形容吗?

责编:米儿